原标题：花百万千万元活化，广州这些民国风、工业风网红咖啡馆、餐厅为何只能无证经营？

策划：何 姗

采写：新快报记者 何姗 方汝敏

摄影：何姗 孙毅馨园XIN VILLA 太古仓码头官网

在担惊受怕、无证经营餐饮两年多后，广州历史建筑馨园的负责人刘峰近日向街道办递交了经营餐饮的场地使用证明的申请，本来以为可以凭新出台的《广州市促进历史建筑合理利用实施办法》畅通无阻，不料，迄今两周过去，杳无音讯。

“按以往的惯例，几个工作日就可以批下来了。递上去这么久了，一直没给我发。”刘峰沮丧地说，“你不让我们合法、健康经营，天天检查，还会遭投诉，你怎么鼓励大家活化利用历史建筑呢？我越做越迷惘了。”

由于广州目前对这类转变功能活化利用的办证处于政策真空期，无法获得场地使用证明，从而无法办理营业执照和《食品经营许可证》，是老房子、旧厂旧仓库改造的咖啡馆、餐厅的难言之痛，面对随时被投诉、查处的尴尬，也是文物、历史建筑活化利用的最大障碍。

民国风、工业风造就了网红打卡点，也推高了租金，最赚钱的餐饮成了活化利用老房子的首选，也是众多创意园的标配。但是，一边是越来越多的文化遗产得到再生利用，使人们能体验、共享其文化魅力；一边是风光之下，民间投资者冒着“无证驾驶”的风险，举步维艰。

文物、历史建筑活化不做餐饮难支撑

但无法办理场地使用证明

馨园是频频被住建部、省、市、区领导考察、造访的历史建筑活化利用的明星，曾入选第九届“薪火相传”文物活化利用优秀项目，为活化改造三层民国红砖小洋楼，刘峰共投入了700 多万元。

“怎么可能在面积这么大、铺租这么贵的房子里只卖咖啡，这不现实。”刘峰满腹的委屈与无奈，在民宿之外，馨园也开起了西餐厅，“政策是鼓励历史建筑做餐饮的。如果都做博物馆、艺术馆，说实话没有办法活下去。”

客人们在馨园的花园里享受美食

全国重点文物保护单位逵园是广州的文化地标，广州文青的打卡胜地，到这家网红艺术馆看展览、喝咖啡成了不少市民、游客来东山新河浦的首选。

虽然逵园是越秀区政府力捧的文旅明星，近日还入选广州市第一批文物保护利用典型案例，但无证经营却是负责人黄轶群的隐忧：“为了经营咖啡等轻餐饮，2012 年刚开业时逵园曾尝试办轻餐饮的《食品经营许可证》，但因为老建筑的消防审查一直无法满足现行建筑消防规范，而且无法做排烟管、沉淀池等，管理部门建议我们先申请许可范围为预包装食品的《食品流通许可证》。”

逵园的《食品流通许可证》显示，有效期从2012 年到11 月到2015 年11 月，为什么过期不续或新办证照？

黄轶群无奈道：“这几年‘住改商’的商铺都办不了场地使用证明，逵园原来的场地使用证明到期了也没法续期，所以《食品流通许可证》到期后也没办法续期或换新证。”

他说：“东山的老房子活化时无法办场地使用证明、无法通过消防审批的情况已经持续很多年，相关部门都知情，没有特别要求我们补办相关证照。现在处于比较尴尬的状态。”

逵园是引领广州建筑遗产活化利用的先锋，8 年前耗资上百万元修复改造，每月运营成本约20 万元（其中租金10 万元），其展览却是免费的，运营收入基本靠咖啡、简餐、艺术品销售，尽管已实现收支平衡，但尚未回本。

位于逵园三楼的PlaySERIOUS Cafe

（图片：逵园艺术馆）

像逵园、馨园一样，不少文物、历史建筑在活化利用为艺术馆、民宿时都会兼营轻餐饮，在古色古香的小洋楼里品尝佳肴已成为时尚生活享受，但是，其实在老房子中开餐厅更多是租金成本所迫。

在新快报多次报道历史建筑活化利用的政策障碍后（详见《禁“住改商”、民宿不合法 , 谁愿意投资保护老房子 ? 》），今年3月，广州市出台了《广州市促进历史建筑合理利用实施办法》（以下简称《实施办法》），其中第五条提到，历史建筑鼓励引入特色餐饮。

为鼓励社会资本参与历史建筑保护利用，解决转变功能、商业化利用时无法办理场地使用证明的政策障碍，《实施办法》规定，利用历史建筑从事经营活动办理商事登记，涉及改变房屋使用用途、未取得不动产登记证明的，所在地街道办事处（镇人民政府）应当向申请人出具场地使用证明。

馨园和逵园所在地、拥有众多历史建筑的新河浦所在的东山街党工委负责人向新快报记者表示，目前办理场地使用证明，仍然按《广州市人民政府办公厅关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》（穗府办规〔2016〕8号）执行，其明确规定不得在住宅从事餐饮、娱乐等容易污染环境、扰民的行业。对不符合规定的场地使用证明办理申请不予批准。

做餐饮才能支撑高租金

申请场地使用证明受阻

新冠疫情过后，由广州市文物保护单位、百年英式红砖仓库改造而成的美食、休闲地标广州太古仓的餐厅又迎来了一批批的食客，但4 号仓的一家主题餐厅却黯然退场，而占其空间一半的休闲餐饮出租却一直虚位以待。

“因为是仓库性质，去年底餐厅开业后一直未办到场地使用证明，消防审查也不被受理，所以不能办营业执照和食品经营许可证。”负责4 号仓招商的员工万般无奈地说，公司耗资2000 万元改造仓库后，因为办证难，众多有意加盟的餐厅被挡在门外。

1904 年由英商太古洋行建造、拥有7 座英式建筑风格仓库的太古仓是民国时期外资进入广州的历史见证，2008 年被认定为广州市文物保护单位，2019 年，太古仓码头入选“ 中国工业遗产保护名录（第二批）” 。

改造前的太古仓码头

2008 年由业主广州港集团实施转型改造，活化利用为广州太古仓码头创意园（以下简称“太古仓”）。创意办公、电影院、餐饮、展示库……7 座仓库被赋予了新的功能，开始了第二次生命。2010 年9 月，太古仓转型改造项目被树为全省“ 三旧” 改造的典范；2015 年被评为国家AAA 级旅游景区。

广州市君尧投资有限公司（以下简称君尧投资）是第一批参与太古仓活化利用的商户，2008 年起租下4 、5 号仓经营创意办公。2019 年，十年约满，君尧投资投标续约，但租金从之前的50 多元/ 平方米骤增至130 元/ 平方米，翻了一番。

“租金贵了这么多，不可能继续只做写字楼，这个价钱只能做餐饮了。”据负责的员工介绍，续约后，除按招标方要求开设书店、咖啡馆和音乐剧场外，4 号仓有一半的面积都由餐饮支撑。

但是，员工说：“我们原来的营业执照的经营范围里没有餐饮，要做餐饮，就要重新办理场地使用证明。”

而负责出具场地使用证明的街道办告诉他们，办场地使用证明必须先经消防安全检查合格。

2019年10月，公司按规范做了消防设计，向区住建局申请消防验收，但被退件，因为缺乏用地性质为商业的建设工程规划许可证，区住建局不受理消防验收。

员工沮丧地说：“无法办理消防设计验收，就无法办理《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（下称《消防安全检查合格证》），要有这个证，街道才能发场地使用证明。没有场地使用证明，餐饮店的《营业执照》《食品经营许可证》等证照都无法办理。”

由于无法“持证上岗”，加上疫情影响，已进驻的一家餐饮店无奈退场，“一些咖啡店、日本料理、韩国料理店，都说能办理所有的证照再和我们进一步谈。”员工说，“无法招商带来的是租金、人工和时间等损失。”

街道办：办场地使用证明须经消防检查

区住建局：申请消防验收需商业建规证

在太古仓经营餐饮，到底怎么样才能获得场地使用证明？

据太古仓所在的龙凤街道办介绍，住所（经营场所）场地使用证明按照《广州市人民政府办公厅关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》（穗府办规〔2016〕8号）（以下简称：8 号文）进行办理。

龙凤街道向新快报记者列出了办理餐饮场地使用证明需满足的七大规定，其中包括8 号文第三条第（六）项的规定，不得在住宅从事餐饮等容易污染环境、扰民以及涉及人民生命财产安全的行业。

根据《广州市餐饮场所污染防治管理办法》第八条，禁止在与周边住宅楼等环境敏感建筑的距离少于5 米的场所新建、改建、扩建餐饮场所。第十二条，油烟排放口与周边住宅等环境敏感建筑的最小距离应不小于20 米；烟管高度应高出餐饮场所所在建筑物及四周20 米范围内的建筑物1.5 米。

根据《中华人民共和国消防法》第十五条，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的餐饮场所，不得投入使用、营业。

新快报记者研究上述政策后发现，8 号文第三条第（六）项只是规定住宅不得从事餐饮，并未涉及仓库。而且全文都没有提及相关部门（单位）出具场地使用证明时，要有消防安全检查合格作为前置条件。

太古仓一面临江，其他三面20 米范围内没有住宅或其他建筑物，满足《广州市餐饮场所污染防治管理办法》第八条和第十二条的规定。

根据《消防监督检查规定》第八条，申请消防安全检查时需提交营业执照复印件。所以消防检查不应是场地使用证明的前置条件，反而应先凭场地使用证明办理营业执照。

申请消防安全检查还需提交建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案的法律文件复印件。

根据海珠区住建局指引，新快报记者登录广东政务服务网查询海珠区建设工程消防设计审查、验收的办事指南，建设工程消防验收需提 交建设工程规划许可证。

而去年10月，正是区住建局指太古仓4号仓没有商业性质的建设工程规划许可证而不受理其消防验收。

太古仓早期有“退二进三”政策支持餐厅办证

“退二进三”政策现已失效

因为是仓库，就不能办理经营餐饮的场地使用证明、无法办理消防审查吗？

事实上，作为美食地标，太古仓有不少网红餐厅，像3 号仓西仓的春风十里音乐餐吧、6-7 号仓后座的洛奇先生餐吧都名声在外。

3号仓西仓的春风十里音乐餐吧

（图片：公众号：春风十里音乐餐吧太古仓店）

6-7号仓后座的洛奇先生餐吧

（图片：大众点评（洛奇先生牛仔餐吧太古仓店））

新快报记者近日在太古仓看到，1 号仓、2 号仓、3 号仓西仓、6-7 号仓后座都在开餐厅，在收银台处能看到悬挂在墙上的工商营业执照和《食品经营许可证》等证照。6 、7 号仓后座还有《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。

1号仓维京湾葡萄酒餐厅

（图片：大众点评（ 维京湾葡萄酒餐厅））

2号仓的锅小闹音乐火锅

（图片：公众号：锅小闹明星老火锅酒馆）

同样是在太古仓，这些商家又是如何办到这些证照的呢？

太古仓1 号仓餐厅的负责人表示：“我们在这里经营了十多年，一直都有《食品经营许可证》。2017 年《食品经营许可证》到期时，也能成功换证。之前有政策都很容易办。后来才开始难办。”

据太古仓4 号仓员工提供的一份2013 年8 月12 日的会议纪要显示，2013 年7 月31 日，海珠区“退二进三”项目产业导向审核工作领导小组召开审核认定太古仓码头创意园的产业导向会议。根据会议结果，出具了《会议纪要》解决太古仓商户的办证问题。

正是依据这个政策，公司改造4 号仓库时曾办理了临时服装展示用房的建设工程规划许可证，变更了使用功能，经营创意办公。而在其他几个仓经营餐饮的公司则办理了商业及餐饮用房的建设工程规划许可证。

但是，员工说，去年10 月，公司为经营餐饮去办证时，这个为太古仓商户办证“开绿灯”的“特殊政策”到期失效了。目前海珠区并无新的“特殊政策”支持太古仓商户办理经营餐饮的场地使用证明，以及通过消防检查。

旧厂改造创意园处政策真空期

办理餐饮、消防证须领导或开会协调

事实上，经营餐饮无法“持证上岗”、无法办理消防验收、检查的问题并非太古仓4 号仓独有，新快报记者调查了一些旧厂改造的网红创意园，发现目前一些区在上述问题上处于政策真空期，即使个别能办餐饮、消防检查证照，也须经市政府召开专题会议或经区领导协调“特事特办”。

广州T.I.T 创意园、B.I.G 海珠湾艺术园区（下称B.I.G ）的相关负责人都表示，新商户入驻能不能办得到场地使用证明需要看业态，办公类可以办理场地使用证明，但餐饮不行。

广州T.I.T创意园

B.I.G海珠湾艺术园区

（图片：大众点评（ BIG海珠湾艺术园区））

珠江琶醍啤酒文化创意艺术区（下称琶醍）以美食闻名，其负责人称琶醍是“退二进三”政策下改造的旧厂房，它的用地性质不是商业，当年市政府为琶醍召开了专题会议，会后出了一份《会议纪要》，解决场地使用证明、营业执照、食品经营许可证等办证问题，这个政策没有有效期。

但是，上述几家商户都异口同声说到消防检查合格证很难办，琶醍的负责人说，一家餐饮店开业前要《工商营业执照》《食品经营许可证》《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》“三证齐备”。做商业一定要通过消防检查，消防是很重要的一件事情。但是餐饮店申请消防验收时，区住建局的工作人员一看到用地性质为工业的建规证就不予受理。到现在为止还未有明确文件指示旧厂房和仓库转变用途时如何申报消防审批。

他直言：“不能把一份《会议纪要》当作是‘皇榜’，拿着它就可以走遍天下。人家认就没问题，人家不认那也无可奈何。”

B.I.G 的负责人表示，海珠区没有为旧厂转变功能办证的红头文件，碰到问题找区领导，区领导与相关部门协调，我们再与部门对接、沟通。区住建局曾来检查园区的消防改造情况并提出园区内有几处需要整改，园区也根据整改意见进行了优化和调整。

琶醍的相关负责人指：“‘退二进三’是一个临时性的过渡性项目，政府当时还未想好未来如何进一步推进，遇到问题再大家一起开会解决，所以才会有琶醍的专题会议。但会议也只是阶段性解决相关问题，不能一劳永逸。”

广州支持文物、历史建筑、工业遗产活化

但缺配套办证政策

近年来，广州市相继出台法律、政策鼓励文物、历史建筑包括工业遗产的合理利用，加强历史文化保护与传承，推动广州实现老城市新活力，有些政策甚至鼓励发展餐饮。

根据《广州市文物活化利用试行办法》，文物可优先用于陈列展览、旅游观光、文化创意、文化研究、科技孵化、众创空间等方面。并在技术措施指引中提到：“作为住宿、餐饮等功能的文物建筑，因生产生活需要使用燃气，堆放柴草等可燃物，要采取切实有效的安全防护措施”。

广州市文物局相关负责人表示：“没有相关法规和政策规定文物不允许做餐饮。生态环境部门也表示，只要文物活化时按照环保要求，采取了相关环保措施，符合环保标准，确保不出现环保问题就行。”

为解决历史建筑合理利用时转变功能的问题，《广州市历史文化名城保护条例》第五十二条第三款规定，在符合结构、消防等专业管理要求和历史建筑保护规划要求的前提下，对历史建筑进行多种功能使用，历史建筑实际使用用途与权属登记中房屋用途不一致的，无需经城乡规划行政主管部门和房屋行政管理部门批准；不增加历史建筑建筑面积、建筑高度、不扩大其基底面积、不改变其四至关系、不改变外立面或者结构的，无需经城乡规划行政主管部门批准。

今年3月，广州市更出台《广州市促进历史建筑合理利用实施办法》，试图解决历史建筑活化中遇到的场地使用证明难题。

但是，上述政策红利只有历史建筑独享，而从馨园的际遇可知，这些政策都面临落地难。

而对于文物、非历史建筑的工业遗产，目前并无配套政策支持其在经营餐饮时获得场地使用证明，以及在申请消防审查时无须提交经规划部门许可功能变更的建设工程规划许可证。

市规划自然局：区政府应制定审批流程

荔湾区已有政策支持旧厂改造办证

就申请消防审查时须提交经规划部门许可功能变更的建设工程规划许可证，市规划自然局相关负责人表示：

根据《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号），第（二十一）条规定“纳入城市更新计划的老旧小区微改造、旧村庄微改造、旧厂房微改造和旧楼宇微改造项目，由区政府审定项目实施方案。区政府应制定相应的微改造规划、消防、施工等技术标准和审批流程”。

据了解，一些区政府在此基础上推出了相关政策和审批流程。

荔湾区住建局相关负责人称，“旧仓库、旧厂房转变用途时按照现行消防规范要求进行改造后，按程序进行申请审批就行，不用走特批流程。”

至于受理消防审批时要提交商业性质的建设工程规划许可证，他说，如果将旧厂改造纳入城市更新计划，列入标图建库，则可以办理临时变更功能的建设工程规划许可证。

而荔湾区一些街道办也一直为旧厂改造的创意园出具场地使用证明，信义会馆负责人说，信义会馆里不管办公还是轻餐饮，只要提供齐全的资料，冲口街道都能为商户出具场地使用证明。

“轻餐饮、西餐等不需明火的餐饮店拿到营业执照后，办理《食品经营许可证》也基本没问题。”

而且2004年信义会馆投入使用前，顺利拿到了《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。

珠江琶醍啤酒文化创意艺术区相关负责人表示，他们曾向海珠区区长等相关领导反映旧厂房和仓库不被受理消防设计审查的问题，“相关领导的意思是让区住建局出台一个可执行的方案，区住建局表示进行调研和研究后再提出解决方法。”

广州市人大代表卢日荣表示：太古仓、琶醍等工业遗产改造的创意园，都是广州夜间经济地图上的“网红打卡点”，但这些创意园却因为用地性质问题未能办理消防审批、场地使用证明。未来越来越多的工业遗产都会被改造成网红打卡点，长期办不了消防证件不是长久之计。

他建议：“政府应明确工业遗产如何办理消防出具具体的流程，让企业和政府部门可以顺利按照流程办理相关手续。”

而根据《中华人民共和国文物保护法》，对于像太古仓这类国有文物转变使用功能还要征得上一级文物行政部门同意。

市文物局相关负责人建议，太古仓可以通过保护规划变更使用功能，结合未来活化利用的计划，提出几种具体的可实施的使用功能，文物局针对这几种功能帮太古仓办理相关手续，然后他们凭文物局出具的意见书到规划部门申请《建设工程规划许可证》。

历史建筑民居无法满足商业消防规范

荔湾区探索特评审批

相比工业遗产，民居类的历史建筑因为保护的要求，无法通过改造满足现行商业消防规范。根据《建筑设计防火规范》，旧民居活化为商用时，需增设喷淋、改造楼梯宽度至不小于0.9 米等，很多经营者都表示无能为力。

广州大学汤国华教授建议：“国外很多历史建筑或文物后期增加现代消防设施时，也不会增加喷淋。不能做喷淋的建筑可以用灭火器或气体灭火。一般火灾，灭火器可以在刚起火时将火熄灭。”

荔湾区住建局相关负责人表示，“旧民居的消防问题千差万别，不可能有统一标准，目前也没有规范性文件，旧民居转变用途的消防审批只能通过‘超规超限’的特评审批，即需要省授权，市组织专家评审，专家评审通过就可作为审批依据。”

“‘超规超限’审批主要是对于在有保留价值的历史文化街区里的旧民居的活化改造的政策”，他补充道。

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